2015年4月9日星期四

水木社区:我只租房不买房的理由——中介勿扰

这几天突然想明白了一件事情,其实挺简单,但是之前一直没想到

关于房价,熟悉我的人一直都知道我是个死空,不过有一个问题我一直也没法面对,就是总有人问,别人买房 你租房,你花的房租不都白费了么?人家每个月还房贷,但是最后房子是自个儿的啊,你的房租都交给房东了。

关于上面的这个问题,我过去一直是这么回答的:
我认为房价迟早会下降,我现在租房是为了以后用更便宜的价钱去买房
当别人问我多少年后房价会下降时:
我一开始说2年,后来改成3年、5年、10年……20年
作为一个死空,在这些年的房价真实数据上的确没什么底气说话,直到——昨天。

做了这么多的铺垫,接下来我来好好的阐述下自己的新得,那就是,租房,你毫无损失。
举这么个简单的例子,假如我现在有300w,我可以有两个投资选择:

1. 王庄路的房子一米5w,我可以买60平,这里忽略什么套内面积,交易税,装修费之类的,你就知道我花了300w买了一套60平的房子,一般来说是两居室,同样房子我一个月需要花4500—6000可以租到。而我选择了买房并且租出去,假设是最乐观的情况,我遇到一个非常好的租户,他年年和我签约,每个月交6000元从不拖欠,对待房屋也比较爱惜,那么一年下来,平均收益该是多少呢?简单的数学计算后,每年的净收益是7.2w,那么20年后我能拿到多少收益呢?假设我的房子没有升值,但也没有贬值,那么它扔值300w,此外还有182w的房租以及房租带来的利息,最后总资产是482w。

2. 我拥有300w,我在银行存5年定期,利息计入本金计算复利,一般来讲,银行5年期的年利率是5。不过由于利率总变来变去的,这里我把利率定位4.5%,取个下限,那么20年后我能拿到多少收益呢?724w!足足比前者多了1/2

也许有的人从我这里看不到他想要的答案,他会说我从银行贷款很划算啊,贷款利率经常打折,会比普通商贷划算。

好,那我换个角度

假设我有100w现金,我仍然拥有两个方案
1. 我交了100w首付,贷款200w买了一套300w的房子(如上,王庄路60平的房子),我贷款期限20年,我用组合贷款的方式贷了100w公积金,商贷利率我给了7折,根据房价计算器,我每个月要还12300元,假设我每个月工资2w元,每个月我会剩下7700元,这房子我第一时间住着,并没有租出去。假设我不吃不喝,这7700都用来投资理财,同时房价不涨不跌,那么20年后,我会拥有一套300w的房子和299w的存款。总额大约是600w元

2. 我用着100w存定期,每个月收入2w元,也做定期理财不吃不喝,年利率仍然是4.5%;另外每个月我拿出6000元租房用于生活,那么20年后,我会拥有多少钱呢?789w

可以看出,的确由于房贷利率优惠的原因,这种情况下租房的方案的收益比买房的收益多的优势没那么明显,但是还是多了190w的收入,这190w我可以在回龙观再买一套房了,不过我仍然不会买房。

有人问,那你就打算一辈子租房子么?我的回答是,当然不,难道你们还没看出上面这一堆堆数字背后隐藏的问题么,很简单,就是不合理的租售比,房子作为不动产,房租成为其资本化后的利率来源,本身就没有银行利息投资理财来的方便划算灵活,上述情况我选择的是不动产的收益最大化(不考虑租房空档期、交燃气费物业费)和存款的收益最小化(利率选的最低),仍然有如此大的差距,这种情况下我为什么要买房子?

这时可能有人说房租不合理,太低了,该涨。是的,对于这个房价而言,房租的确该涨,但是涨的动么?现在这个房租已经很多人承受不了了,真正在北京租房的人每个月的很多收入都要交给房东,这就是残酷的现实,如果房租继续上涨,将会继续推动更多人在北京生活不下去,从而离开。那么房子的居住和购买的来源的需求下降时,房租还能涨得动?我不这么认为。

所以,当有一天租售比合理时,我会买房子,但是不是现在。现在我租房住,一点都不亏。

可能又有人说,房价会上涨的,你那些存款是没法抗通胀的。

对于这些人,我只能说你们是中介么?还是没有智商,现在的房价老百姓已经承受不起,再涨又如何?和5000元的ft03黑震荡波、3500的mp07日版惊天雷一样,已经是有价无市空赚吆喝了,中国现在已经步入老龄化社会,20年后能有多少购买人群,你用脚趾头想想好么?