尽管中国房产交易市场强劲复苏，但是摩根大通中国首席经济学家朱海斌认为，中国房地产市场存在三大分化现象：“住房交易和投资活动之间的分化”、“ 大城市和小城市之间的分化”、“ 住宅房地产和商业房地产两大市场的分化”。
吴海燕
中国住房市场交易活动已经有所回升。国家统计局5月18日发布5月份70个城市住房价格指数。与上月相比，20个城市新房价格上涨，43个城市下跌，7个城市持平；37个城市二手房价格上涨，28个城市下跌。5月份有61.4%的城市新房价格环比上涨。摩根大通计算，5月份全国住房价格平均环比上涨0.1%，也是自2014年5月以来首次月度环比上涨。
数据显示，一线城市的表现远好于其他城市。5月份深圳新房价格环比大涨6.7%，同比上涨7.7%。涨幅紧随其后的是上海、北京和广州，新房价格分别较一个月前上涨2.6%、1.4%和1.4%。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称，初步测算，5月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均涨幅比上月扩大0.7个百分点，二手住宅价格环比综合平均涨幅高于新建商品住宅。
尽管中国房产交易市场开始复苏，摩根大通中国首席经济学家朱海斌认为，中国房地产市场存在“住房交易和投资活动之间的分化”、“ 大城市和小城市之间的分化”、“ 住宅房地产和商业房地产两大市场的分化”三大分化现象，建议关注。
在“住房交易和投资活动之间的分化”方面，朱海滨分析称，中国5月份新房开工面积同比下降12.2%。相比之下，4月份同比降幅则为16.6%。交易形势的好转有助于加快去库存的进程，但房地产开发商对于新项目开工建设仍持谨慎态度。
朱海滨认为，强劲的交易形势和房价止跌企稳，将改善房地产开发商的资金回笼情况。再加上购地速度放缓和一些股权筹资发行，房地产行业相关的金融风险会有所降低。但新房开工面积乏力，意味着房地产投资增长还将继续减速。
“房地产市场的调整仍将拖累经济增长，尽管影响程度已经有所减轻。”朱海滨预计。
城市间分化加剧也需要市场密切关注。国家统计局数据显示，二线城市房价整体较为稳定，但大部分三线城市房价仍然下降。朱海滨分析称，大城市和小城市之间的分化体现在房价、房产交易以及土地出让收入等三个方面。在一线城市，房价复苏和房产交易的势头更为强劲，土地出让收入仍然保持平稳。相比之下，小城市的房产交易复苏势头却更加微弱，房价走势也有涨有跌。
朱海滨认为，由于小城市的超量供地似乎需要更长时间才能消化，因此土地出让收入的下跌幅度也更加巨大，对小城市的地方政府财政也造成了更大的压力。城市之间财政条件的不平衡，将是正在进行的财政改革所需解决的问题之一。
过去10年，土地出让金成为地方政府财政收入的主要来源。中国财政部公布的数据显示，2014年土地出让金占地方政府财政收入比重为56.2%，占比超过一半以上。而土地出让金严重下滑导致地方政府财力进一步衰竭。财政部近期公布的数据称，1-5月全国地方政府土地出让金收入同比下降40.1%，5月份当月土地出让金增速同比下降48.2%，跌幅较4月份进一步扩大，房地产销量虽好转，但仍无法刺激房地产开发商的投资热情。
摩根大通仍对中国商业房地产市场持谨慎态度，密切关注住宅房地产和商业房地产两大市场的分化。朱海滨分析称，与住宅房地产市场相比，商业地产同样面临着供大于求的问题（一线城市除外）。在商业环境呈现结构性减速和不断变化的背景下，如网购的迅猛增长将减少对大型商场和百货商店的需求，摩根大通对于商业房地产市场的需求前景更为谨慎。
“与住房市场的‘预售’制度相比，商业地产开发商的融资模式也显得更为脆弱，而且商业房地产市场的政策宽松空间也更为有限。”朱海滨分析道。
